自用的商品房可否按对外销售的价格入账

【问题】

我公司是一家房地产开发公司，现将已开发竣工的商品房留下几套给公司自用，并决定转作固定资产。请问：为实现开发商品房的利润，自用的商品房是否可以按本公司对外销售的价格入账？税务方面有何规定？

【解答】

会计方面：

将开发产品转为自用的，不符合确认收入的条件，只能按账面成本结转固定资产，不确认收入。

税务方面：

⑴《税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定，开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：

①按本企业近期或本年度较近月份同类开发产品市场销售价格确定；

②由主管税务机关参照当地同类开发产品的市场公允价值确定；

③按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

⑵《税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）规定：

①房地产开发企业建造的商品房在售出前不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

②房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

⑶《税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。