长垣中级会计培训哪个好

房地产企业缴纳土地增值税应重视三个问题

房地产开发企业在日常经营过程中涉及的税费很多，土地增值税就是其中的一项。企业在缴纳土地增值税时，除了需要依据的制度、法规较多外，其具体缴纳的过程也很复杂，纳税人容易出错。故而，笔者就纳税人容易出现错误的三个问题归纳如下。

回迁安置房等面积置换售房的土地增值额小于零

回迁房或拆迁安置房，是指按照城市危旧房改造的政策，将危改区内的私房或承租的公房拆除，然后按照回迁或安置的政策标准，被拆迁人回迁，取得改造后新建的房屋。房屋回迁业务常见的是对等置换形式，即按被拆迁人房屋原面积拆一还一，给予其同面积房屋回迁安置。

纳税人需要特别注意的是，土地增值税暂行条例第八条规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。

预征土地增值税不可直接在所得税前扣除

土地增值税暂行条例实施细则第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。企业所得税法实施条例第九条规定，企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用。即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。因此，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入而发生的预征土地增值税不允许列入当期费用。待项目全部竣工、办理结算后，按照相关规定，再将预征土地增值税结转到经营税金及附加科目，实现企业所得税前扣除。

预缴土地增值税的退税款不加算银行利息

税收征管法第五十一条规定，纳税人超过应纳税额缴纳的税款，税务机关发现后应当立即退还；纳税人自结算缴纳税款之日起3年内发现的，可以向税务机关要求退还多缴的税款并加算银行同期存款利息，税务机关及时查实后当即退还；涉及从国库中退库的，依照法律、行政法规有关国库管理的规定退还。税收征管法实施细则第七十八条第二款规定，税收征管法第五十一条规定的加算银行同期存款利息的多缴税款退税，不包括依法预缴税款形成的结算退税、出口退税和各种减免退税。而土地增值税暂行条例实施细则第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。可见，由于土地增值税实行的是项目竣工结算前预缴，项目全部竣工后再进行清算的征管方式，清算退税实质是依法预缴税款形成的结算退税，因此，预缴土地增值税的退税款不能加算银行利息。