房地产企业营改增预缴公式

在营业税制下，房企预售环节的应纳税所得额=（预收账款×预计毛利率）－预交营业税及附加－预交土增税 －期间费用。

而营改增后，增值税较营业税的变化有2点：

1、销售收入由含税价变为不含税价。基于增值税“价税分离”的特点，房企销售款应剔除增值税销项税额后确认收入。因此，房企预售款计算应税所得时，是否需要“价税分离”，已成为税企争议的问题之一。

2、房企预售收入须预缴3%增值税。增值税与所得税类似，对房企预售款要求预征税款，不同于增值税的应纳税额，预售环节缴纳的是预征增值税，计算公式为：预征增值税=预售款/（1+增值税税率）× 3%预征率。因此，预征增值税能否于计算应税所得时扣除，也是税企争议的重要问题之一。

综合以上观点，理论上，房企对预售环节的应纳税所得额的算法存在2种可能：

方法一：（预收账款 × 预计毛利率）－预交增值税 －预交城建税附加 －预交土增税－期间费用

方法二：  预收账款/（1+增值税税率）× 预计毛利率－预交城建税附加－预交土增税－期间费用

以上两种理解（简称“方法一”、“方法二”）的差异在于，

1、是否对预收账款进行增值税“价税分离”；

2、预缴的增值税能否在所得税前扣除。

对于房企预售款应税所得算法的主张

笔者主张应按照方法一计算房企预售款应纳税所得额。理由如下：

1、预收账款不存在“价税分离”的做法。

“价税分离”计算是针对增值税应税收入的计算方法，房地产预售阶段并未产生增值税纳税义务，未确认收入（预售仅预缴增值税，二者概念不同），因此无论增值税法或是会计准则角度，均不存在对预收账款“价税分离”的做法或规定。

譬如，房地产预售阶段开具的发票为“不征税”发票，仅有金额，不存在“不含税金额”；在账务处理上，房地产预售阶段收取的款项贷记“预收账款”，包括财会（2016）22号等文件也未规定要进行“价税分离”核算。

故笔者认为计算企业所得税应纳税所得时，也不应对预收账款“价税分离”。

当然，纯属一家之言。

2、相对而言，方法一更接近现行预计毛利率水平。

营改增后，自税务总局至省、市各级税务机关并未对预计毛利率进行调整，仍沿用了营业税制下的“15%、10%、5%”的预计毛利率。这一预计毛利率是税务机关在营业税制下按照“应纳税所得额=（预收账款 × 预计毛利率）－预交营业税及附加－预交土增税－期间费用”的公式并考虑纳税人承受能力后制定的预计毛利率水平。

因此，笔者认为，营改增后，在预计毛利率水平不变的前提下，应该沿用与营业税制度下计算应纳税所得额更相似的方法一才较为合理。更何况按方法一计算的企业所得税已较营业税制骤增。

综合以上内容所述，对于房地产企业营改增预缴公式的一般需要分为两种进行计算，一种就是房地产企业的销售收入由含税的价格变成不含税的价格，另一种就是房地产企业的预售收入需要缴纳3%的预售增值税。