以土地投资入股土地增值税计算

若子公司不是从事房地产开发，母公司转让土地使用权可免征土地增值税;若子公司从事房地产开发，母公司应按《土地增值税暂行条例》以及《税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》(国税函发[1995]110号)第七条的规定：“(一)对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款，交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。(二)对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20 %以及在转让环节缴纳的税金。”等相关规定计算缴纳土地增值税。

《财政部、税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第 一条规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税、对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

《财政部、税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第五条规定，对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第 一条暂免征收土地增值税的规定。

《税收征收管理法》第三十六规定，企业或者外国企业在境内设立的从事生产、经营的机构、场所与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用;不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税的收入或者所得额的，税务机关有权进行合理调整。

企业以土地投资入股如何交税？

投资方以土地投资入股，应视同转让无形资产，应缴纳增值税、土地增值税、企业所得税、印花税。

被投资方取得土地使用权，应缴纳契税、印花税。

投资方设计的税种

（一）增值税

1、转让2016年4月30日前取得的土地使用权，差额简易计税根据财税[2016]47号《关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通信费抵扣等政策的通知》第二条规定：纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

2、转让2016年4月30日后取得的土地使用权，全额一般计税

一般纳税人转让2016年4月30日后取得的土地使用权该如何交税？有人提出是否能减去土地使用权？我们的分析如下：

财税〔2016〕36号《财政部 税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件2，第10条规定：“房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向部门支付的土地价款后的余额为销售额”。从文件中可见，能减去土地使用权的情形只针对“自行开发的房地产项目”。

而根据税务总局公告2016年第18号《税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》第二条规定：“自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。”

显然，财税〔2016〕36号中规定能减去土地使用权的情形不包括转让土地使用权。

另外，财税〔2016〕36号《财政部 税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》中规定的简易计税情形也未包括转让2016年4月30日后取得的土地使用权。

因此，一般纳税人转让2016年4月30日后取得的土地使用权，应全额一般计税。

（二）土地增值税

根据财税〔2018〕57号《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》第四条规定：“单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。”同时第五条规定“上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。”

因此，投资方与被投资方均为非房地产开发企业，则不征土地增值税；投资方或被投资方有一方为房地产开发企业则应缴纳土地增值税。

（三）企业所得税

根据财税〔2014〕116号《关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》第 一条规定“居民企业（以下简称企业）以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。企业以非货币性资产对外投资，应于投资协议生效并办理股权登记手续时，确认非货币性资产转让收入的实现。”

因此，以土地投资入股，投资方可以将土地转让所得税按不超过5年均匀计入相应年度的应纳税所得额。

（四）印花税

投资方按照产权转移书据缴纳印花税，适用税率为0.05%。

二、被投资方涉及的税种

（一）契税

根据财税〔2018〕17号《关于继续支持企业 事业单位改制重组有关契税政策的通知》第七条规定：“母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。”

因此，投资方以土地向被投资方增资，被投资方免契税。如果是投资方以土地投资设立公司，则可做变通，投资方先以少量货币资金设立公司，再以土地向被投资方增资，被投资方就可以享受免契税的规定。

（二）印花税

被投资方按实收资本与资本公积增加额缴纳印花税。适用税率为0.05%。