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个人出租住房适用优惠政策按多少征收?

答:1.增值税

(1)基本征税规定

个人出租住房,属于有优惠政策的,增值税按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额.

应纳税款=含税租金收入÷(1+5%)×1.5%

自然人出租住房外的不动产,增值税按照5%的征收率计算应纳税额.

应纳税款=含税租金收入÷(1+5%)×5%

(2)免税规定

日前发布的《税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》(税务总局公告2019年第4号)明确,《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人,采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入,可在对应的租赁期内平均分摊,分摊后的月租金收入未超过10万元的,免征增值税.

简单说,就是个人无论出租住房,还是其他不动产,月租金收入未超过10万元的,免征增值税.对于一年一收或者合法的任何一段时间一次性收取的,均可以折算成每个月的租金收入,然后看是否超过10万元.

因此,虽然增值税政策中有对出租房允许存在一定免租期,可以按照规定不征增值税,但是对于折算成月平均值在临界点附近的,需要综合考虑出租合同的租金与租期及免租期的协定,能够分摊后可以免税的,一般是划算的.

举个例子:个人将别墅出租,年租金100万元,采用两种方式出租,结果增值税就完全不同.种方式,约定3个月处于整修等,属于免租期,后9个月租金100万元.这样,个月不征增值税,但后9个月没有平均超过10万元,就需要缴纳增值税.第二种方式,约定没有免租期,12个月租金100万元,则分摊后每个月不到10万元,就可以全年免税.

对于多数不是大量投资不动产、职业出租住房的人来说,现在的每个月销售额10万元以下的免征增值税的政策基本是够用了.

但是,需要注意,对于承租人索取增值税专用发票的,虽然没有超过月租金收入10万元,在向税务机关申请代开专用发票时也需要缴纳增值税.

2.房产税

对个人出租住房,不区分用途,按租金收入的4%税率征收房产税.

个人出租不属于住房的房屋,并不是用于居住的,以房产租金收入为房产税的计税依据,税率为12%.

对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房,减按4%的税率征收房产税.

3.城镇土地使用税

对个人出租住房,不区分用途,免征城镇土地使用税.

4.印花税

对个人出租、承租住房签订的租赁合同,免征印花税.对于住房之外的租赁合同需要缴税.