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土地增值税中增值额的扣除项目如何确定

(一)基本扣除项目之一--取得土地使用权支付的金额

1.纳税人为取得土地使用权所支付的地价款:

①以转让方式取得土地使用权的,是实际支付的地价款;

②其他方式取得的,为支付的土地出让金.

2.按统一规定交纳的有关登记、过户手续费

(二)基本扣除项目之二--房地产开发成本

1、土地征用及拆迁补偿费

2、前期工程费:规划、设计、可行性研究以及三通一平

3.建筑安装工程费

4.基础设施费--包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污等工程发生的支出

5.公共配套设施费

6.开发间接费用--直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费等

前面这两项为基本扣除项目

(三)房地产开发费用

管理费用、销售费用、财务费用--不能据实扣除,应按标准扣除

种情况:能够按转让房地产项目计算分摊并能提供金融证明的

1、财务费用中的利息支出如果能够按转让房地产项目计算分摊并能提供金融机构证明的,可以据实扣除,但较高不能超过按照商业银行同类同期贷款利率计算的利息额

2、其它费用:在基本扣除项目的5%以内计算扣除(具体标准由省级掌握)

房地产开发费用扣除总额=利息+基本扣除项目×5%

第二种情况:不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融证明的

基本扣除项目的10%以内计算扣除

房地产开发费用扣除总额=基本扣除项目×10%

(四)与转让房地产有关的税金

税金是指营业税、城市维护建设税、印花税、教育附加

1、非房地产开发企业扣"三税一费":营业税5%、城市维护建设税7%/5%/1%、教育费附加3%、印花税0.5‰--可扣除.

2、房地产开发企业只能扣"两税一费":印花税因列入管理费用中,故不许扣除

(五)其他扣除项目

对从事房地产开发的纳税人可按《实施细则》规定计算的金额之和,加计20%的扣除.此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人,除此之外的其他纳税人不适用.

其他扣除项目金额=基本扣除项目×20%

（六)旧房及建筑物的评估价格

评估价格=重置成本价×成新度