不动产改变用途涉及的增值税如何处理

实务中，企业经常会发生购置或者租入的不动产改变用途的情况，很多财务人员在不动产改变用途后涉及的增值税处理上存在疑惑，不清楚具体应该如何抵扣进项税额，今天就通过案例为大家解析！

政策依据

《税务总局关于发布<不动产进项税额分期抵扣暂行办法>的公告》(税务总局公告2016年第15号)第七条规定：已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：

不得抵扣的进项税额＝（已抵扣进项税额＋待抵扣进项税额）×不动产净值率

不动产净值率＝（不动产净值÷不动产原值）×

不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将不得抵扣的进项税额从进项税额中扣减。

不得抵扣的进项税额大于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税额从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额。

政策解析

1、不动产已抵扣进项税额变为不得抵扣进项税额的情形有：发生非正常损失、用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利及个人消费。

2、不得抵扣的进项税额不是进项税额的全部，而是根据不动产使用情况计算净值率，再根据净值率计算不得抵扣的进项税额。

3、正常不动产分期抵扣政策是分两次抵扣，次抵扣60%，第二次是在13个月后抵扣40%。发生非正常损失或改变用途后可以根据发生时间与金额，分为三种情形：

①种情形是改变用途发生在次抵扣结束后且不得抵扣进项税额小于次扣除的60%进项税额，这种情形下需要在当期将不得抵扣的进项税额从已抵扣的60%进项税额中扣减，剩余40%部分继续在13个月后进行扣除。

②第二种情形是改变用途发生在次抵扣结束后且不得抵扣进项税额大于次扣除的60%进项税额，在这种情形下需要当期将已抵扣的60%进项税额进行全部扣减，大于的部分，在待抵扣进项税额中扣减，剩余部分在购入固定资产13个月后正常抵扣。

③第三种情形是改变用途发生在全部抵扣结束后，这种情形下应于该不动产改变用途的当期，将不得抵扣的进项税额从进项税额中扣减。

特别提醒

根据《财政部税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第二十七条第（四）项、第二十八条相关规定：

非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务的进项税额不得从销项税额中抵扣。

所称货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。

非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。