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课程简介

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课程资讯

占地面积法如何分摊土地成本

占地面积法,指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配.即按照房地产土地使用权面积占土地使用权总面积的比例计算分摊.

一次性开发的,按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配;分期开发的,首先按照本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配.

然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配.期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积.

属于多个清算单位共同发生的扣除项目金额,原则上按建筑面积法分摊,如无法按建筑面积法分摊,应按占地面积法分摊或税务机关确认的其他合理方法分摊.

土地成本分摊方法为不同清算单位按占地面积法,土地成本分摊基本原则:分期开发,可以按占地面积分摊.

对占地相对独立的不同类型房地产,可以按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本.

(一)按独立占地的每栋建筑物占地面积占该项目占地总面积的比例计算分摊土地成本:每栋可转让建筑物分摊的土地成本=每栋可转让建筑物占地面积÷可转让建筑物占地总面积×土地总成本

(二)对于同一建筑物中包含不同类型房地产的,应当首先确定该建筑物占地的总土地成本,然后根据该建筑物中某一类型房地产建筑面积占该建筑物总建筑面积的比例分摊土地成本:

1、普通住宅应分摊的土地成本=∑(每栋可转让建筑物普通住宅建筑面积÷每栋建筑物可售建筑面积×每栋建筑物应分摊的土地成本)

2、非普通住宅应分摊的土地成本=∑(每栋房地产非普通住宅建筑面积÷每栋房地产可售建筑面积×每栋房地产应分摊的土地成本)

3、其他类型项目应分摊的土地成本=∑(每栋房地产其他类型项目建筑面积÷每栋房地产可售建筑面积×每栋房地产应分摊的土地成本)

(三)占地总面积为可转让地上建筑物占地面积之和,不包括道路、绿化等公共设施用地面积.对于独立占地的不同类型房地产.

土地成本首先按可转让建筑物占地面积占可转让建筑物占地总面积的比例计算分摊;同一建筑物中包含不同类型房地产的,再按照各类型房地产建筑面积计算分摊.

对于裙楼土地成本的分摊,裙楼与主楼为同一基础(即基础对裙楼和主楼均有承重作用)的,则裙楼和主楼应作为同一建筑物计算分摊;裙楼与主楼各有独立基础的应作为独立占地的建筑物计算分摊.

适用范围:对占地相对独立的不同类型房地产,或成片受让土地使用权后,分期分批开发、转让房地产的,应按分期开发项目占地面积占该成片受让土地总占地面积的比例计算分摊.

土地开发成本包括哪些?

房地产开发企业土地开发成本包括五方面的内容,具体内容及其核算如下:

1、土地费用

指直接与购置土地有关的费用,包括受让费用、拆迁费用、填海造地费及其他有关手续费和税费支出等.这些费用直接计入本科目.

2、基础设施费

一般情况下,是指达到预期使用功能的熟地状态所投入的线性建设费用,主要包括通电、通路、供水、通讯、排水(上下)和土地平整费用等,此类费用属直接费用,直接计入本科目.

3、配套设施费

一般指水、电、大市政和公建配套的建筑物建设费用,如学校、、银行、供电的开闭所、公厕等.配套设施的核算分两种情况.

其一,经有权机关批准建设且房地产企业不能有偿转让的公共配套设施,房地产开发企业可按照建筑面积或投资比例采取预提办法从开发成本中计提公共配套设施费.

即借记本科日,贷记"预提费用",预提的公共配套设施费只能用于相关的工程建设,不得挪作他用,预提数与实际支出数的差额,待工程完工后再调整有关科目.

其二,单独立项且已落实投资来源、能够有偿转让的公共配套设施,不得从开发成本中预提公共配套设施费.

4、筹资费用

房地产开发企业为开发土地而借入的资金所发生的利息等借款费用,在土地开发完工之前,计入本科目,土地开发完工之后而发生的利息等借款费用,计入财务费用.

5、应由开发土地负担的间接费用

它是指企业所属单位直接组织、管理开发项目所发生的费用,主要包括工资、福利费、劳动保护费、办公费等.

如某房地产开发企业的地产分公司所发生的间接费用应计入土地开发成本.应由开发土地负担的间接费用,应在"开发间接费用"科目进行归集,月末再按一定的分配标准分配计入本科目.

企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用,应作为期间费用,不在本科目核算.