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房地产公司承接三旧改造项目,在营改增试点前收购了城中村的老房子,然后进行拆除并重新开发建设,由于在5月1日前已收购了该部分老房子,但拆除工作仍在进行中,无法取得施工许可证,但是该部分老房子的收购价格很高,成本很高,对于该种情况是否有相应过渡政策?

答:根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第八条:一般纳税人销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税.一经选择简易计税方法计税的,36个月内不得变更为一般计税方法计税.

标注:这种情形还是难的,因为无施工许可证,那估计是建筑施工合同也是不会有在4月30日前施工的约定日期的.那这个情形下想的是,拆迁的进项无法有啊,这不是会亏了吗?这种情形还是极可能存在的,但不能说面面都照顾到的.不过从回复的解释上看,是有点看不清是行还是不行呢,好像是可行,但上面小编认为技术的判断上还是存在难度的.

如果无法选择简易计税方法,依照财税[2016]140号文件规定,在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除.虽然这些支出是营改增之前发生的,但是如果是营改增之后销售的商品房,认为仍宜认可在适用一般计税方法时差额扣除的.

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北京国税热点问题(4月21日)

房地产开发企业开发的,开工日期在4月30日之前的同一《施工许可证》下的不同房产,如开发项目中既有普通住房,又有别墅,可以分别选择简易征收和一般计税方法吗?

答:不可以.同一房地产项目只能选择适用一种计税方法.

标注:似曾相识,看上面的内容.

学习理解:

一这是明确的房地产企业的事项,这个问题的范围所在.二是这是对于一般纳税人而言的,对于小规模纳税人,那没有一般计税方法和简易计税方法的选择,只有简易计税方法的使用.三是这是对于不同的项目的选择,这个是对于一个一般纳税人的房地产企业,有多个项目的(施工许可证多个),是可以一个一个不同的项目来选择用哪个方法的.四是如果是一个施工许可证的对应项目,他们之间是一一对应关系的,那此时不能拆分这个项目中的不同商品房来选择,而必须用一个计税方法.

房地产新项目是不是必须一般计税

、施工单位签订合同内容为清包工,由甲方提供材料,乙方提供劳务,这种情况施工单位必须选用简易计税,开具3%的增值税普通发票;

注:清包工是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料,并收取人工费,管理费或其他费用的建筑服务.

第二、施工单位在签订合同中,承包工程中部分材料,主材甲方提供,施工单位可采用简易征收,开具3%普通增值税发票.举个例子,在总承包承包合同如果,施工单位包工包料,那么必须按照甲方要求开具专用增值税发票;如果其中钢材或者商砼材料由甲方提供,那么总承包单位就可以选择简易计税模式.

第三、建筑工程中的老项目,可以选择为简易计税.所谓老项目是指《建筑工程施工许可证》是在2016年4月30日(含)之前办理下来的,如果是建筑工程施工许可证未注明日期,则按照工程合同日期计算.

需求特别说明的是,施工单位一旦选用简易计税模式36个月内不能变更.此处36个月不能变更,是指该项目不能变更,其他项目不受影响.另外36个月是指自开工日期36个月内不能变更,超过36个月无论项目完工不完工还是可以变更的.

选择简易征收应注意事项

1、应携带税务登记证明,建筑劳务合同等资料,到税务机关作简易征收的备案;

2、简易征收方式一经认定,36月内不准变更;

3、选择简易征收的一般纳税人,其进项不能抵扣,只能开具征收率3%的增值税专用发票.

4、由于建筑行业的特殊性,选择简易计税要比一般计税税负低,缴税少.