房地产企业怎么确定计税成本对象

房地产企业一直是近几年大热的行业，房地产的一些项目，对于会计人员来说并不是简单的工作，今天我们就一起来了解一下房地产企业的计税成本对象的确定吧！

计税成本对象的确认

(1 )可否销售原则

开发产品能对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能对外经营销售的成本对象。

【案例】甲房地产企业开发A项目，其中住宅可对外出售，幼儿园根据规定需无偿移交给地方政府。根据是否可售原则，需将住宅作独立的计税成本对象核算，将幼园作过渡性成本对象归集，然后再将其相关成本摊入住宅项目。

(2 )分类归集原则

对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发项目，可作一个成本对象核算。

【案例】甲房地产企业开发A项目，其中开发住宅分东区和西区，东区8万平米于2015年3月开始施工建造，于2018年6月完工；西区12万平米，于2015年8月份开始施工建造，于2018年2月完工。根据分类归集原则，需将东区和西区作不同的成本对象核算。

( 3 )功能区分原则

开发项目某组成部分相对独立，且有不同使用功能时，可作独立成本对象核算。

【案例】甲房地产企业开发A项目，在东区住宅沿街一侧还开发两栋商业楼，根据功能区分原则, 需将两栋商业楼作独立的成本对象核算。

( 4 )定价差异原则

开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作成本对象核算。

【案例】甲房地产企业开发A项目，东区住宅中，一栋住宅是回迁安置房，规定政府指导价12,000元/平方米，其他是普通住宅，单位平均售价为40,000元/平方米，根据定价差异原则,

需将回迁安置房、普通住宅分别作成本对象核算。

( 5 )成本差异原则

开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作成本对象核算。

【案例】甲房地产企业开发A项目，东区住宅中，一栋住宅是回迁安置房，规定政府指导价12,000元/平方米，五栋是普通住宅，单位平均售价40,000元/平方米，另有三栋是精装修商品房，单位平均售价为80,000元/平方米。根据成本差异原则，需将精装修商品房分别作成本对象核算。(也适用定价差异原则)

( 6 )权益区分原则

开发项目属受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象核算。

【案例】 甲房地产企业开发A项目，在项目以外，需为地方政府代建一座体育馆，资金由政府按甲企业投入一定比例拨付。根据权益区分原则，需将代建的体育馆单独作成本对象核算。

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