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营改增后建筑企业的税负与开票问题

提问：

问1：营改增后建安企业如何取得采购发票，如何开具完工收入发票?税率是多少?

问2：营改增后房地产开发公司怎么取得发票，销售时怎么开具发票?税率是多少?

回复：

根据营业税改征增值税试点方案，“营改增”后建筑业适用11%税率，与现行营业税3%的税率相比，提高了8个百分点。理论上讲可以通过进项抵扣降低税负，而且建筑业可以抵扣的项目很多，比如钢材、混凝土等建筑材料，以及运输费用等。但由于难以取得增值税专用发票等，建筑业进项抵扣不足的问题比较突出。一是人工费无法抵扣，建筑业是劳动密集型行业，人工费支出占总成本的20%左右;二是部分建筑材料供应商为小规模纳税人，难以取得增值税专用发票;三是作为主要原材料的商品混凝土可按简易办法纳税且适用3%的征收率，而建筑业销项适用11%的税率，进销税率相差达8个百分点。

建议规模较小或具有其他特殊情况的建筑企业，可以自行选择按简易办法纳税，适用3%征收率。建筑企业本身也需要加强财务核算和经营管理，尽量与能提供增值税专用发票的供货方合作，争取抵扣更加充分。

房地产企业成本主要来自土地成本，实际建筑安装成本，财务成本三部分。其中，土地成本占据了总成本的50%以上。因此，“营改增”后，土地购置价能不能抵扣、怎么抵扣，就成为决定房企税负的关键。

根据国税总局观点，目前的版本是允许房企凭财政部门监制的土地专用收据等作为抵扣凭证，也就是说随着建筑业、金融业的“营改增”试点展开，房企的税负将有所减轻。

对于房企来说，土地购置时的地方并非企业，所以也不可能开具增值税发票，所以可以采用虚拟抵扣。比如像上述允许房企凭财政部门监制的土地专用收据等作为抵扣凭证，实际操作简单，监管也方便。

除此之外，实行增值税后，房地产企业的新老项目如何处理也是难点之一。

比如，一个房地产项目已经完工但销售尚未结束，如果在这个时点实行营改增，税率将从此此前的5%营业税变为11%的增值税。由于项目已经完工，不可能取得原材料等进项抵扣发票，而房屋的销售合同已经确定，房企也很难修改价格，这将会明显增加房企税负。

国税总局称，房地产领域的“营改增”将采取过渡性政策，即根据项目的开工情况进行营改增试点。

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