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房地产企业有产权地下车位的成本如何进行会计核算与税务处理，作者根据《企业产品成本核算制度》（以下简称新成本核算制度）、企业所得税、土地增值税等政策规定，并结合房地产企业发生的实际案例，对房地产企业有产权地下车位的会计处理、企业所得税处理、土地增值税处理提出了税务规划建议。

土地增值税

地下车位成本计算的两种模式

种模式：地下车位有产权，预留车位成本，其成本按照总可售面积与总成本的比例分摊计算。

房地产开发企业利用地下基础设施建造的地下车库的成本，如果不能办理产权（如人防车位），则作为公共配套设施处理，在住宅的可售面积中分摊；如果可以办理产权证且能够销售的，即按照可售面积（含住宅＋车位等）与总成本的分摊率预留车位成本。

其政策依据是：《财政部、税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（国税发〔2006〕186号）的相关规定及《税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）的第十四条和第十七条相关规定。

第二种模式：地下车位有产权，预留车位成本，其成本按照直接计入与分配计入相结合方式确定。

与第二种模式不同的是，在于车位成本的预留计算方式：车位成本不采取完全的分摊方式计入，而是根据实际情况以直接计入与分配计入相结合的方式确定。

此种处理模式的依据是《税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）相关规定。另一方面基于房地产企业成本核算的基本原则，也就是遵循“新成本核算制度”第四十三条的规定。

两种模式下土地增值税的处理

以前述案例数据为例，在两种模式的地下车位成本处理方式下，房地产企业的土地增值税处理如下：

一种模式下土地增值税情况如表①所示：

一种模式下，竣工交付业主达到土地增值税清算条件时，土地增值税的增值额较多，需要缴纳土地增值税3510万元，但是这个项目销售完毕后其增值额其实较少，仅应该缴纳土地增值税180万元，多缴纳土地增值税3330万元，房地产企业需要从主管税务机关退回多缴纳的土地增值税。

第二种模式下土地增值税计算过程（略）。

第二种模式下，竣工交付业主达到土地增值税清算条件时，已经缴纳土地增值税510万元，但是这个项目销售完毕，仅应该缴纳土地增值税180万元，多缴纳土地增值税330万元，需要从主管税务机关退回。与种模式相比，多缴纳的土地增值税仅330万元，少了3000万元，对纳税人来讲是一大利好。

结论

1.种模式与第二种模式计算的销售收入、扣除项目、增值额是基本一致的，均需要缴纳土地增值税180万元。

2.但是，种模式在竣工交付业主使用后进行土地增值税清算，会缴纳3510万元的土地增值税；第二种模式在竣工交付业主使用后进行土地增值税清算，仅缴纳土地增值税510万元。

对于房地产开发企业而言，采用第二种模式计算分摊车位成本、进行土地增值税清算，不失为是一种较优的选择。

根据上述分析，如果采用种模式核算地下车位成本，极有可能形成房地产开发企业多缴纳企业所得税、土地增值税，进而无法退回的尴尬局面。

企业所得税

根据《税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）（以下简称新31号文）规定，在进行企业所得税处理时，房地产企业有产权地下车位的成本核算又增加了第三种模式。即地下车位成本不预留，全部计入地上住宅成本。