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投资性房地产的转换和处置

一、 房地产的转换（双向转换、重分类）

（一）房地产的转换形式及转换日

房地产的转换是指房地产用途的变更。企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，应当①将投资性房地产转换为其他资产或者②将其他资产转换为投资性房地产：

（1）投资性房地产开始自用。

（2）作为存货的房地产，改为出租，转换日为房地产的租赁期开始日。租赁期开始日，是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。

（3）自用建筑物停止自用，改为出租，转换日为租赁期开始日。

（4）自用土地使用权停止自用，改用于赚取租金或资本增值。

（5）房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转为存货。

（二）房地产转换的会计处理

1. 成本模式下的转换

（1）投资性房地产转换为自用房地产。

应当按该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。

（2）投资性房地产转换为存货（特殊）。

应当按照该项房地产在转换日的账面价值，借记“开发产品”科目，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，借记“投资性房地产减值准备”科目，贷记“投资性房地产”科目。

（3）自用房地产转换为投资性房地产。

应当按该项建筑物或土地使用权在转换日的、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目。

（4）作为存货的房地产转换为投资性房地产（特殊）。

应当按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，借记“存货跌价准备”科目，贷记“开发产品”等科目。

2. 公允价值模式下的转换

（1）投资性房地产转换为自用房地产。

企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。

（2）投资性房地产转换为存货。

（3）自用房地产转换为投资性房地产。

处置时，有利差额计入的“其他综合收益”要从相反的方向结转入当期损益：

借：其他综合收益

贷：其他业务成本

（4）作为存货的房地产转换为投资性房地产

二、 投资性房地产的处置

企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。（将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本）。

（一）成本模式计量的投资性房地方的处置

（二）公允价值模式计量的投资性房地产的处置

①借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目；

②借记“其他业务成本”科目，贷记“投资性房地产——成本”科目，贷记或借记“投资性房地产——公允价值变动”科目。

③借或贷：公允价值变动损益

贷或借：其他业务成本

④借：其他综合收益【转换时形成的有利差额】

贷：其他业务成本

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