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向个人租赁房屋如何取得发票

1、个人申请代开发票

就是由业主或者业主提供资料委托承租方到税务机关申请代理租赁发票。

根据《税务总局关于营业税改征增值税委托地税机关代征税款和代开增值税发票的公告》(税务总局公告2016年第19号)的规定：

营改增以后，继续后由地税机关受理个人出租不动产的申报缴税和代开增值税发票业务，个人出租房屋到房屋所在地地税机关代开房租发票，地税机关开具的是由税务总局监制的增值税普通发票或增值税专用发票;发票的左上角有“代开”字样。

这种方式的缺点是：业主个人并不了解税务政策，怕税务成本高，怕麻烦，不愿意配合。

2、委托中介申请代开发票

基于向个人租赁房屋索取发票难得情况，税务总局又推出了委托中介机构代开个人出租房屋发票的方法。

2017年8月，税务总局发布的《关于跨境应税行为免税备案等增值税问题的公告》(税务总局公告2017年第30号)规定：

“个人委托房屋中介、住房租赁企业等单位出租不动产，需要向承租方开具增值税发票的，可以由受托单位代其向主管地税机关按规定申请代开增值税发票”。

个人业主可以将房屋委托给房地产中介代理机构或者是房屋出租机构对外放盘、出租，例如委托物业管理公司放盘、出租，出租成交后，业主个人与承租方签订租赁协议，并委托中介代理机构、物业管理公司代理申请代开发票事宜。

这样，中介机构、物业管理公司多了一项业务，个人少了麻烦，承租方比较容易拿到发票了，提高了成功收税的机会。

这个政策执行后，个人出租房屋的开票比例肯定会提高，但个人出租房屋税务成本高的问题还是没有解决。

3、转租筹划后开具发票

税务机关推出的委托中介代开发票的政策，只是解决了手续繁琐问题，让个人业主不用太麻烦，但没有解决个人业主不愿意开具发票的关键问题：税务成本高。

个人出租祖宅有优惠政策，税务成本比较低，但个人出租商铺、写字楼的税务成本依然偏高，主要是房产税按租金的12%缴纳，让很多人难以接受。

建议利用转租房屋，二手房东不需要缴纳房产税的政策特点，先转租，然后由二手房东与承租方签订协议，向承租方开具发票，这样整体税务成本就可以降低，开票难的问题就可以解决了。

结合第二种方式，房产中介还可以先把个人房屋承租过来，然后再自行对外出租，建立转租开票、代开个人出租发票的一条龙服务，以解决租赁、解决税务发票问题作为服务的卖点。

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